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時間︰2020-04-10 00:45:54 來源︰經濟參考報(bao)

當前,國內房kang)夭chan)行業集(ji)中度不斷提升(sheng),房企優勝劣汰趨(qu)勢正在(zai)加(jia)速。數據顯(xian)示,2019年330家房企破產(chan),百強房企整體業績也未cong)忻饗xian)提升(sheng)。今年,各梯(ti)隊房企門檻進一步提升(sheng),但規模房企擴容放緩,新增千億(yi)房企數明顯(xian)下降,近(jin)4年來房企整體的目標完成率(lv)水平也逐年降低。

房企兩極分化(hua)現象加(jia)劇(ju)

1月13日下午(wu),世茂集(ji)團與福晟集(ji)團聯合宣(xuan)布(bu),世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團的87個項目,成為2020年首(shou)個大型(xing)收並購事件,甚至被稱為“世紀大並購”。在(zai)業內看(kan)來,房kang)夭chan)行業正由高速發展時期進入(ru)橫盤期,加(jia)之2019年融資(zi)監管政策收緊(jin),眾多房企所(suo)面臨的生存壓力(li)史無(wu)前例。

隨著行業集(ji)中度的不斷提升(sheng),行業頭部格局(ju)不斷穩固(gu),2019年房企TOP30門檻值已超千億(yi)。與此同(tong)時,留給(gei)中小企業的機會卻越來越少,並且地產(chan)行業的容錯度降低。針對世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團事件,億(yi)翰智庫相(xiang)關分析人(ren)士指出︰“本次交(jiao)易的被收購方福晟集(ji)團,曾經也是穩健經營的典範(fan),但在(zai)瞬息萬變的行情之下,連(lian)續踏空節奏,加(jia)上(shang)應(ying)對失當,最(zui)終(zhong)釀下今日的苦果。”

行業整體規模增速也在(zai)顯(xian)著放緩,百強房企規模增長“失速”。2019年12月,房企進一步加(jia)大供(gong)貨力(li)度和營銷力(li)度,以(yi)沖(chong)刺年終(zhong)業績,百強房企權益銷售金額環(huan)比(bi)增長18.3%至9903.4億(yi)元,創全(quan)年單月規模新高。然(ran)而,多家市(shi)場機構統計顯(xian)示,真實情況並不如(ru)企業業績增速反cong)車媚敲蠢止guan),企業實際去化(hua)表(biao)現普遍不及預(yu)期。權益口徑下,百強房企2019年全(quan)年累計銷售金額同(tong)比(bi)增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同(tong)時,2019年全(quan)年,數百家房kang)夭chan)企業宣(xuan)告破產(chan)的消(xiao)息進一步引發市(shi)場關注。中國指數研究院的統計顯(xian)示,截至2019年11月,在(zai)人(ren)民法(fa)院公告網,以(yi)“房kang)夭chan)+破產(chan)文(wen)書(shu)”為關鍵(jian)字可檢索出來400多條破產(chan)文(wen)書(shu),以(yi)企業為單位來看(kan)的話,剔除(chu)部分重復企業及非房kang)夭chan)企業,共(gong)計330家房企發布(bu)了破產(chan)相(xiang)關文(wen)書(shu)。

中指院相(xiang)關分析人(ren)士指出,發布(bu)破產(chan)文(wen)書(shu)的房kang)夭chan)企業主要分布(bu)于長三角(jiao)與珠三角(jiao)城市(shi)群,上(shang)述兩個區(qu)域(yu)佔總數量kang)3%。中指院分析人(ren)士認為,“一huan)矯媯 鵲慍鞘shi)及城市(shi)群,吸引了大量房kang)夭chan)開發企業進入(ru),區(qu)域(yu)競爭激烈(lie),地方小微房企生存更加(jia)艱(jian)難(nan);另(ling)一huan)矯媯 ?jiao)及珠三角(jiao)投資(zi)及借貸(dai)熱度高,借貸(dai)糾(jiu)紛(fen)以(yi)及公司(si)注銷破產(chan)更加(jia)頻繁。”

融資(zi)困境(jing)疊(die)加(jia)企業經營壓力(li)

“對破產(chan)企業進行核實後,我(wo)們發現房企大多為當地開發企業,很多糾(jiu)紛(fen)為破產(chan)和解(jie)以(yi)及再次啟動,相(xiang)比(bi)小企業而言,部分規模相(xiang)對較大的房企,因戰略定位、多元擴張、項目銷售等問題,資(zi)金鏈也出現了問題。”中指院方面表(biao)示。

根據中指院對企業深陷困境(jing)原(yuan)因分析研究,房企面臨破產(chan)主要有兩方面原(yuan)因︰一huan)矯媯 笠底隕砉芾碇貧嚷 蟆 擻 xiao)率(lv)較低、產(chan)品缺乏競爭力(li)、布(bu)局(ju)單一,在(zai)市(shi)場火(huo)熱的上(shang)行期階段(duan),企業的銷售業績快(kuai)速增長,掩蓋自身“內功”先天(tian)不足的缺陷。同(tong)時,規模化(hua)也對企業自身管理提出更高的要求,企業並沒有及時優化(hua)應(ying)對挑戰。一旦市(shi)場進入(ru)平穩ran)螄灤釁冢 笠檔木赫li)短板(ban)就會凸(tu)顯(xian)出來,銷售去化(hua)以(yi)及融資(zi)等問題將形成較大壓力(li)。

另(ling)一huan)矯媯 糠址科笄捌詰囊導  齔?偈shi)企業自信心急劇(ju)擴張,在(zai)業務發展方面速度過快(kuai),激進的多元化(hua)拓展拖累了企業的發展速度。

“作為一個資(zi)金密(mi)集(ji)型(xing)行業,房kang)夭chan)開發需要大量資(zi)金支持(chi),一旦運轉中的環(huan)節出現資(zi)金問題,多米諾效(xiao)應(ying)被觸發,將迅速蔓(man)延(yan),導致lu)科缶 ﹫?偕踔戀貢掌撇chan)。”中指院方面分析指出,2019年,信用評級(ji)較高的大型(xing)房企資(zi)金優勢更加(jia)明顯(xian),而部分小型(xing)房企資(zi)金承壓,短期資(zi)金風險顯(xian)著增加(jia)。“房企仍需要從(cong)經營上(shang)做好地產(chan)主業,優化(hua)債務結構,降低杠桿比(bi)例,平穩發展gong)拍?chi)久經營。”

在(zai)政策調控(kong)較緊(jin)的當下,尤rao)涫僑謐zi)端不斷收緊(jin),融資(zi)成本水漲船高,現金流更是重中之重。億(yi)翰智庫方面也認為,“收並購浪潮來襲,也體現出當下地產(chan)行業之艱(jian)難(nan)。對于進入(ru)發展困境(jing)的房企而言,或(huo)多或(huo)少都jia)凶隕淼腦yuan)因。”

2019年,全(quan)國範(fan)duan)?喔齔鞘shi)取消(xiao)或(huo)放寬了落戶限(xian)制。業內預(yu)計,至少未來2-3年城鎮化(hua)速度仍yue)鼙3chi),基本ju)靡敵棖筧栽zai),住宅(zhai)開發仍有增長空間。億(yi)翰方面認為,房kang)夭chan)企業在(zai)精進主業的基礎上(shang),可結合本身基因和資(zi)源情況,適度投入(ru)部分地產(chan)相(xiang)關的多元化(hua)業務作為長期戰略,但一定要注意多元化(hua)的投入(ru)也要遵守聚焦原(yuan)則,同(tong)時平衡好主業與其他業務的結構關系。

2020年房企規模預(yu)計穩中有升(sheng)

近(jin)幾年,房企紛(fen)紛(fen)涉足長租(zu)公寓、養老地產(chan)、文(wen)旅(lv)地產(chan)相(xiang)關領域(yu),也有房企進軍新能源汽車、機器人(ren)制造、汽車零部件制造等非地產(chan)領域(yu)。上(shang)述中指院方面分析人(ren)士表(biao)示,“房企要對自身的財力(li)、物力(li)、人(ren)力(li)有著系統規劃,促進業務及品牌的協同(tong)發展,形成shang)低吃擻 狹li),否則新涉足業務不僅(jin)短期難(nan)見效(xiao)益,主業的發展也會受到拖累。”

行業人(ren)士指出,受市(shi)場下行和調控(kong)不huan)潘捎跋歟 wo)國房kang)夭chan)企業正在(zai)面臨費yan)寐lv)提升(sheng)、負債率(lv)升(sheng)高、短期償債能力(li)下滑的困境(jing),尤rao)渲行︵xing)房企,仍將面臨一定的盈利和資(zi)金壓力(li)。

未來,在(zai)融資(zi)監管全(quan)方位趨(qu)緊(jin)的情況下,行業分化(hua)將會持(chi)續加(jia)劇(ju)。業內普遍認為,雖然(ran)目前房kang)夭chan)市(shi)場整體去化(hua)壓力(li)尚xie)媯  幸到 3chi)長期平穩發展的市(shi)場環(huan)境(jing)已趨(qu)于明朗。預(yu)計2020年企業整體規模將維持(chi)穩中有升(sheng)的增長態勢。行業競爭加(jia)劇(ju)下,百強房企內部kang)姆只hua)格局(ju)也將進一步持(chi)續。

在(zai)市(shi)場去化(hua)承壓的背景(jing)下,企業的發展重心逐漸(jian)由“增量角(jiao)逐”轉向“提質增效(xiao)”,未來業績規模的增長不能簡(jian)單依(yi)賴于供(gong)貨量kang)募jia)大,企業戰略布(bu)局(ju)、組織管控(kong)、品牌建設等綜(zong)合實力(li)的提升(sheng)將是房企未來工(gong)作的重中之重。

“尤rao)涫侵行︵xing)房企布(bu)局(ju)相(xiang)對集(ji)中,很難(nan)平衡區(qu)域(yu)風險。因此,適度降低杠桿比(bi)例,放緩增長節奏,能夠有效(xiao)規避(bi)現金流風險。”億(yi)翰智庫方面指出,當下lu)康(kang)夭chan)行業的競爭格局(ju)與以(yi)往大有不同(tong),合作是當下lu)科笊婧途赫鬧饕 問劍 獻韉謀局(ju)適怯攀平jiao)換,合作的目kang)氖峭晟譜暈wo)的資(zi)源矩陣(zhen)。

編輯︰郭夢涵

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